Vertragsabschluss
Wegen der besonderen rechtlichen und wirtschaftlichen Tragweite eines Kaufvertrags über eine Immobilie unterliegt dieser Kaufvertrag zwingend der Beurkundungspflicht durch einen Notar. Damit soll sicher gestellt werden, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer umfassend und neutral über die Bedingungen und Wirkungen des Kaufvertrages aufgeklärt werden. Der Notar hat gleichermaßen dafür zu sorgen, dass der Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis und der Käufer das unbelastete Eigentum erhält.
Die Durchführung und Gestaltung eines Grundstückskaufvertrages kann mitunter sehr kompliziert sein, auf jeden Fall erschließen sich dem Laien nicht sofort die dort enthaltenen Regelungen. Da Sie rechtzeitig vor dem Beurkundungsterminden Entwurf des abzuschließenden Vertrages erhalten, empfiehlt es sich, diesen gemeinsam mit einem in diesen Dingen erfahrenen Menschen (z. B. mit Ihrem Finanzierungsberater) durchzusprechen.
Wichtig: Lassen Sie sich niemals zum Abschluss des Kaufvertrages drängen, bevor Ihnen die schriftliche Darlehenszusage eines Kreditinstituts vorliegt. Verlassen Sie sich nie auf mündliche Aussagen von Vermittlern oder Bankmitarbeitern!
Vertragsabwicklung
Im Rahmen der Abwicklung des notariellen Vertrages ist der Notar verpflichtet, unparteiisch darüber zu wachen, dass Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung nur Zug um Zug vorgenommen werden. Im Einzelfall ist zu entscheiden - in Abstimmung mit den beteiligten Banken - ob eine direkte Kaufpreiszahlung an den Verkäufer (bzw. dessen Bank) erfolgt oder die Einrichtung eines Notaranderkontos sinnvoll ist. In jedem Fall ist jedoch darauf zu achten, dass für den Käufer eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen wird. Diese Eintragung bewirkt -vereinfacht ausgedrückt- eine Sperre des Grundbuchs zugunsten des Käufers.
Das Grundbuch
Jedes Rechtsgeschäft mit Grundstücken bedarf zur Wirksamkeit der Eintragung in das Grundbuch. Das Grundbuch wird beim örtlich zuständigen Grundbuchamt geführt.
Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, (die Absicht, einen Grundstückskaufvertrag abzuschließen, ist ein berechtigtes Interesse) darf beim Grundbuchamt in das betreffende Grundbuch Einsicht nehmen.
Für jedes selbständige Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Es erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks in einem Band zusammengefasst.
Die Grundbuchblätter werden nach einem einheitlichen Muster geführt und sind wie folgt gegliedert:
Aufschrift
Die Aufschrift, auch Deckblatt genannt, enthält die Angabe des Grundbuchamtes beim Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks und die Nummer des Grundbuchblattes.
Bestandsverzeichnis
Durch die Eintragung in das Bestandsverzeichnis wird das Grundbuch im eigentlichen Sinne erstmals gebildet, in dem ein oder mehrere katastermäßig vermessene Flurstücke, auch Parzellen genannt, mit einer Nummer versehen werden.
Abteilung I
In Abteilung I des Grundbuches erfolgt die Eintragung des jeweiligen Eigentümers und die Eintragung der Begründung seiner Eintragung. Die Grundlage der Eintragung kann z. B. die Auflassung, eine Erbfolge oder der Zuschlagsbeschluss im Zwangs-Versteigerungsverfahren sein.
Abteilung II
In Abteilung II des Grundbuches werden alle Lasten und Beschränkungen, die auf dem Grundstück ruhen, eingetragen. Nur die Grundpfandrechte, also Hypotheken und Grundschulden, stehen in der nächsten Abteilung, der Abteilung III.
Folgende Lasten und Beschränkungen können eingetragen sein :
Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten
Typische Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten sind:
- Baubeschränkungen (z.B. durch Abstandsflächen)
- Geh-, Fahr- und Wegerecht
- Kanal- und Leitungsrecht
(Diese Aufzählung ist nicht vollständig)
Abteilung III
In Abteilung III des Grundbuches werden alle Grundpfandrechte, wie Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, und die sich darauf beziehenden Vormerkungen und sonstigen Veränderungen eingetragen.
Die Darlehensgeber können aus den zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechten ihre Forderungen geltend machen.
