Kann ich mir das finanziell überhaupt leisten …?
Diese Frage steht vor jedem Kauf oder Bau eines Eigenheimes. Dazu eine kleine Hilfestellung für Sie: nach wie vor gilt, je mehr Eigenkapital (Bargeld, Sparbuch, Bausparvertrag oder Aktien usw.) vorhanden ist, desto günstiger (und auch einfacher) ist eine Finanzierung darzustellen. 15 – 20 % der Gesamtkosten sollten als Eigenkapital verfügbar sein. Natürlich zählen auch Eigenleistungen (bei einem Neubau) in gewissem Maße als Eigenkapital.
Selbstverständlich ist auch bei ausreichender Bonität eine Finanzierung des Kaufpreises und darüber hinaus möglich.
Einzelheiten zur Finanzierung ohne Eigenkapital finden Sie hier.
Der Beleihungswert
Neben der Frage, ob das verfügbare monatliche Einkommen für eine Finanzierung ausreicht, ist zu prüfen,in welchem Umfang das Kreditinstitut ein Darlehen gewährt. Der Beleihungswert ist der Wert, den das Kreditinstitut für den langfristig und sicher erzielbaren Wert hält. Dies bedeutet jedoch nicht, dass dieser Wert auch tatsächlich finanziert wird. Auch hier sind die Richtlinien des jeweiligen Kreditinstituts maßgebend, die höchst unterschiedlich ausfallen. Um festzustellen, welcher Betrag letztlich finanziert werden kann (und zu welchem Zinssatz), müssen die Beleihungsgrenzen der Kreditinstitute bekannt sein:
- Geschäftsbanken: 80 – 100%
- Spezialinstitute: bis 130%
- Bausparkassen: 80%
- Hypothekenbanken: max. 60%
- Versicherungen: 40 – 45%
Der Beleihungswert ist bei Kaufobjekten (Ein-/Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen) maximal der Kaufpreis; die im Rahmen eines Kaufs anfallenden Kosten (für Makler, Notar, Grunderwerbsteuer u.ä.) werden nicht Wert erhöhend dazu gerechnet. Anders bei einem Neubau: Hier ergibt sich der Beleihungswert i.d.R. aus der Addition aller entstehenden Kosten wie: Grundstückskaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Baukosten, Baunebenkosten, Eigenleistungen, Kosten für Außenanlagen u. ä..
Zu beachten sind abweichende Regelungen bei einem Erbbaurecht. Einige Banken finanzieren Erbbaurechte generell nicht, andere wiederum nur solche, bei denen der Ausgeber eine Kommune oder Kirche ist (nicht Privatperson). Ferner sind die Bedingungen des Erbbaurechtsvertrages genauestens zu analysieren. Häufig sind Regelungen anzutreffen, die eine Belastung des Erbbaurechts nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz des Wertes des aufgrund des Erbbaurechtes errichteten Gebäudes zulassen. In solchen Fällen ist ausreichendes Eigenkapital erforderlich, um den nicht durch Grundschuld absicherbaren Kaufpreisteil abzudecken. Alternativ hierzu ist ggf. erforderlich, diesen Betrag durch eine Nachrangfinanzierung darzustellen.
- jeweils gerechnet vom Beleihungswert-
Der Beleihungsauslauf
Beleihungsauslauf ist der prozentuale Anteil des Darlehens am Beleihungswert, dieser Wert hat unmittelbare Auswirkungen auf die Zinsgestaltung. Liegt der Beleihungsauslauf bei max. 60%, sind die günstigsten Zinsen sicher, für den 60% übersteigenden Anteil werden Zuschläge verlangt. Normalerweise sieht man im Rahmen einer Finanzierung diese Unterscheidung nicht, sie wird intern vorgenommen und es wird ein Mischzinssatz angeboten. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher ist der Gesamtzinssatz. Deshalb ist es angebracht, bei einem Beleihungsauslauf von 100% (und darüber) über eine Teilung des Gesamtdarlehens nachzudenken und ggf. ein sog. Nachrangdarlehen einzusetzen. Die Vorteile:
- Die Auswahl der Finanzierungspartner wird größer (nur wenige Banken finanzieren 100% und mehr)
- Der Zins für das Immobiliendarlehen sinkt (gegenüber einer Vollfinanzierung)
- Die höhereTilgung des Nachrangdarlehens ergibt nach Ablauf der Zinsbindung eine deutlich geringere Restschuld
Hier können Sie einen unverbindlichen Finanzierungsvorschlag anfordern.
