Fachbegriffe kurz erläutert
•Annuitätendarlehen
Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen bleibt die Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit gleich (sofern eine Zinsbindungsfrist über die gesamte Laufzeit vereinbart wurde). Die Annuitätenrate oder kurz Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt.
Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann sich auch über die komplette Kreditlaufzeit erstrecken. Die Tilgung sollte im ersten Jahr mindestens 1 Prozent der Kredit(rest)summe betragen. Sie steigt dann mit fortschreitender Ratenzahl bis auf theoretisch 100 % der Kreditrestsumme im letzten Jahr.
•Bauspardarlehen
Ein von den Bausparkassen gewährtes Darlehen, welches für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden muss. Das Bauspardarlehen ist ein langfristiges Tilgungsdarlehen. Der Bausparer muss je nach Tarif 40 % bis 50 % der Bausparsumme ansparen und erhält dann - sofern der Bausparvertrag bereits zuteilungsreif ist - ein Bauspardarlehen von entsprechend 60 % bzw. 50 %. Der Vorteil von Bauspardarlehen ist der relativ günstige Darlehenszinssatz, jedoch wird auch das Bausparguthaben während der Ansparphase nur niedrig verzinst. Außerdem sind Bauspardarlehen je nach Tarif meist innerhalb von 12 Jahren zurückzuzahlen, so dass der Tilgungssatz - und damit auch die monatliche Belastung - sehr hoch ist. Als Sicherheit für ihr Darlehen trägt auch die Bausparkasse ab einer bestimmten Summe im Grundbuch eine Grundschuld ein, meist jedoch im Rang nach anderen langfristigen Realkrediten.
• Bearbeitungsprovision
Die Bearbeitungsprovision wird von dem Darlehen abgezogen und verringert den Auszahlungsbetrag. Bei vorzeitiger Darlehenstilgung hat der Darlehensnehmer jedoch keinen Anspruch auf anteilige Erstattung der Bearbeitungsprovision. Die Bearbeitungsprovision stellt ein laufzeitunabhängiges Entgelt dar. Bei unseren Kooperationspartnern fällt in der Regel keine Bearbeitungsprovision an.
• Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der Wert, der dem Beleihungsgegenstand unter Berücksichtigung aller für die Bewertung maßgeblichen Umstände beigemessen wird. Als Grundlage für die Feststellung des Beleihungswertes dienen der Ertragswert, der Bauwert, der Bodenwert und der Verkehrswert.
• Bereitstellungszinsen
Bereitstellungszinsen werden von der Bank ab einem vereinbarten Zeitpunkt für das ab dem Zeitpunkt der Zuteilung bereitgehaltene, noch nicht ausgezahlte Darlehen berechnet. Dies gilt sowohl für bereit gehaltene Darlehen sowie Vorfinanzierungs− und Zwischenkredite.
• Disagio
Das Disagio stellt wirtschaftlich eine Zinsvorauszahlung dar. Es wird spätestens bei Auszahlung des Darlehens fällig und deshalb vom Darlehensbetrag einbehalten. Das Darlehen wird also nicht in voller Höhe (zu 100 Prozent) ausgezahlt, sondern beispielsweise bei einem Disagio von 3 Prozent nur zu 97 Prozent. Die Vereinbarung eines Disagios bewirkt, dass bis zum Ende der ersten Zinsbindungsfrist des Darlehens ein geringerer Nominalzins* gezahlt werden kann.
• Effektivzins
Der Effektivzins hat zum Ziel, unterschiedliche Darlehensangebote (mit gleicher Laufzeit bzw. gleicher Zinsbindungsfrist) vergleichbar zu machen. Er gibt als "Preis" des Darlehens die Gesamtbelastung pro Jahr in Prozent an und berücksichtigt daher den Nominalzinssatz* nebst den anfallenden Darlehenskosten wie z.B. das −> Disagio etc. Er wird in Deutschland von allen Kreditinstituten einheitlich nach der Preisangabenverordnung ermittelt. Werden die Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben, spricht man vom "effektiven Jahreszins". Bei Darlehen, deren Konditionen nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben sind (Zinsbindungsfrist*), spricht man vom "anfänglichen effektiven Jahreszins".
• Erbbaurecht
Das Erbbaurecht (umgangssprachlich auch Erbpacht) ist das Recht des Erbbauberechtigten gegen Zahlung eines Entgeltes (des sog. Erbbauzinses) auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Aus der Sicht des Eigentümers des Grundstücks (des sog. Erbbaurechtsgebers) ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, das auf seinem Grundstück lastet. Das Erbbaurecht wird selbst wie ein Grundstück behandelt (so genanntes „grundstücksgleiches Recht“). Das aufgrund eines Erbbaurechts errichtete Bauwerk gilt somit als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Grundstücks. Eigentümer des Bauwerks ist somit der Erbbauberechtigte und nicht der Grundstückseigentümer. Erlischt das Erbbaurecht, so wird das Bauwerk zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks, d. h. dass jetzt der Grundstückseigentümer zum Eigentümer des Bauwerks wird.
• Euribor
European InterBank Offered Rate (EURIBOR) ist der Zinssatz für Termingelder in Euro im Interbankengeschäft. Er wurde im Zuge der Einführung des Euros als Alternative zum LIBOR am 1. Januar 1999 eingeführt und ersetzte in Deutschland zugleich den FIBOR (Frankfurt Interbank Offered Rate) als Referenzzinssatz bei Krediten und Anlageprodukten. Im Wirtschaftsteil der Tageszeitungen wird der EURIBOR täglich veröffentlicht. Er ist einerseits für kurzfristige Kredite Verhandlungsbasis, andererseits auch für die Anlage von so genannten Festgeldern eine wichtige Information. Banken verleihen so genanntes Eurogeld für 1, 2, 3 bis 6 Monate zu EURIBOR plus Aufschlag (üblich sind zwischen 0,5 und 2 Prozentpunkte Aufschlag).
• Festzinsvereinbarung/Zinsbindungsfrist
Festzins bedeutet, dass die Zinskonditionen für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben werden und für diesen Zeitraum unverändert bleiben. Diesen Zeitraum nennt man Zinsbindungsfrist oder auch Zinsfestschreibungszeit.
• Forward-Darlehen
Der Darlehensnehmer kann sich bereits zum heutigen Zeitpunkt den aktuellen Zinssatz für ein Darlehen sichern, welches erst in naher Zukunft ausgezahlt wird (Vorlaufzeit bis 60 Monate). Darlehen dieser Art werden ausschließlich für Anschlussfinanzierungen (Umschuldungen) angeboten.
• Grundbuchauszug
Vollständige Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, die jedermann mit berechtigtem Interesse verlangen kann. Daraus sind auch ältere und bereits gelöschte Eintragungen ersichtlich. Der Grundbuchauszug ist eine der Auszahlungsvoraussetzungen.
• Grundpfandrecht / Grundschuld
Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht an einer Immobilie, das im Grundbuch eingetragen wird.
• Grundschuldzinsen
In dem Entwurf der Grundschuldbestellungsurkunde sind z. B. 15% Grundschuldzinsen vorgesehen. Hierbei handelt es sich selbstverständlich nicht um die Darlehenszinsen, die von Ihnen zu zahlen sind. Für Sie gelten die im Darlehensvertrag vereinbarten Konditionen. Die Grundschuldzinsen dienen ausschließlich zur Absicherung Ihres Darlehens an der beliehenen Immobilie. Vereinbart werden diese banküblich für die Gesamtlaufzeit eines Immobiliendarlehens, also auch für die Zukunft, in der die Entwicklung der Darlehenszinsen nicht vorhergesehen werden kann. Wie schnell sich die Darlehenszinsen ändern können, zeigt ein Blick auf die letzten 20 Jahre, in denen diese schon über 12% betragen haben. Um als Bank in solchen Fällen der Zinssteigerung nicht gezwungen zu sein, die Grundschuldzinsen mit hohem Kostenaufwand laufend anzupassen, werden bei langfristigen Finanzierungen von vorneherein Zinssätze für die Grundschuld eingetragen, die einer möglichen zukünftigen Entwicklung Rechnung tragen.
• Nachrangfinanzierung
Darlehen, das im Rang (Rangstelle) nach bereits bestehenden Grundpfandrechten im Grundbuch abgesichert wird. Wegen des höheren Risikos für den Darlehensgeber werden Nachrangfinanzierungen in der Regel teurer angeboten als erstrangige Finanzierungen.
• Einmalige Nebenleistungen
Einmalige Nebenleistungen des Grundschuldbetrages sind von Ihnen nicht zusätzlich oder anstatt der Vereinbarungen des Darlehensvertrages zu zahlen. Wie bei den Grundschuldzinsen handelt es sich um eine zusätzliche Sicherung, die nur für den Fall, dass Ihr Darlehen Not leidend wird, von Bedeutung sein kann. Sollte Ihnen diese Erklärung zu Grundschuldzinsen und Nebenleistungen nicht ausreichen, so bitten Sie bei der Beurkundung der Grundschuld den Notar um weitere Erläuterungen. Hierzu wird dieser ohne besondere Berechnung gerne bereit sein. Da wir davon ausgehen, dass Sie Ihr Darlehen vereinbarungsgemäß bedienen, handelt es sich bei der Frage der Grundschuldzinsen und der Nebenleistungen um eine reine Sicherheitsmaßnahme ohne direkte Auswirkung auf das Darlehensverhältnis.
• Nominalzins
Der Nominalzins ist der Zinssatz, nach dem sich die tatsächliche Zinszahlung richtet. Er unterscheidet sich vom Effektivzins*, der die Gesamtbelastung ausdrückt.
• Risikolebensversicherung
Die Risikolebensversicherung dient der Rückführung des Darlehens bei Tod des Versicherten und somit der Absicherung und dem Schutz der Familie des Darlehensnehmers.
• Schufa
"Schufa" ist die Abkürzung für "Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung". Es handelt sich bei der Schufa um eine Gemeinschaftseinrichtung der Kredit gebenden deutschen Wirtschaft. Aufgabe der Schufa ist es, ihren Vertragspartnern Informationen zu geben, um sie vor Verlusten im Kreditgeschäft zu schützen. Eine Meldung von Daten an die Schufa erfolgt nur mit Zustimmung des Betroffenen.
• Tilgungsaussetzung
Vereinbarung zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber, die Tilgung eines Darlehens für eine bestimmte Zeit auszusetzen. Während dieser Zeit zahlt der Darlehensnehmer keine Tilgung für das Darlehen. Tilgungsaussetzungen treten häufig in Verbindung mit dem Ansparen von Kapitallebensversicherungen oder Bausparverträgen auf. Hierbei wird die nicht geleistete Tilgung ersatzweise in eine Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag investiert. Dem Darlehensgeber werden zur Sicherung seiner Ansprüche auf Rückzahlung des Darlehens die Ablaufleistung der Lebensversicherung oder der Auszahlungsanspruch des Bausparvertrages abgetreten. Für die Dauer der Tilgungsaussetzung erhält die Bank nur die vereinbarten Zinsen, hat aber Anspruch auf die in den Tilgungsersatzverträgen angesammelten Guthaben. Tilgungsaussetzung kann unter Umständen bei vermieteten Objekten sinnvoll sein. Solche Darlehen werden auch Festdarlehen oder Fälligkeitsdarlehen genannt.
• Tilgungsverrechnung
Vereinbarung über die Verrechnung der Tilgungsleistungen. Es gibt verschiedene Verrechnungsweisen, z.B. taggenaue Verrechnung und Verrechnung zu bestimmten Terminen (monatlich, vierteljährlich, jährlich). Üblicherweise wird die Tilgungsverrechnung zeitgleich mit den Zahlungsterminen vereinbart. Die Tilgungsverrechnung beeinflußt den Effektivzinssatz.
• Vorfälligkeitsentschädigung
Entgelt für die außerplanmäßige Rückführung eines Darlehens während der Zinsfestschreibungszeit. Grundsätzlich sind die Banken nicht verpflichtet, Darlehen vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit zurückzunehmen. In begründeten Einzelfällen wird die Bank einer vorzeitigen Rücknahme jedoch zustimmen. Aufgrund der fristenkongruenten Refinanzierung der Kreditinstitute darf der objektiv entstandene Zins-/Margenschaden von der Bank zurückgefordert werden. Die Berechnungsgrundlage stützt sich auf ein Urteil des BGH (Bundesgerichtshof).
